lunes, 20 de julio de 2015

Análisis de la Ley del Leasing Inmobiliario

(D. L. 1177)



El decreto legislativo de promoción al arrendamiento de viviendas o la bien llamada ley del leasing inmobiliario ha dado recientemente mucho de que hablar tanto en el sector inmobiliario como en el sector económico, ya que lo que se pretende con esta ley es de dar facilidad al arrendatario a acceder a un bien inmueble sin tener que pagar la cuota inicial. De esta forma, el leasing financiero o arrendamiento financiero es un mecanismo de venta de mediano y largo plazo para la adquisición de bienes inmuebles nuevos, a través de un contrato de arriendo. Asimismo, de resaltar que el leasing ya se ha dado en el Perú mayormente en entidades financieras, de este modo, lo que se quiere con esta ley es de promocionar este tipo de contratos para un incremento del sector inmobiliario. 
El objetivo de este artículo es de dar mayor información a los lectores para la adquisición de estos tipos de contratos.

Existen tres modalidades dentro de la ley:

  1. Alquiler Tradicional: No hay interés de comprar sino que formalmente el inquilino pueda arrendar un inmueble. En este tipo de contrato no hay sujeción al pago de IGV por tres años.
  2. Alquiler-Venta: En estos contratos las constructoras y los compradores pactan el precio. Establecen la cuota y la dividen en dos: Una que es el pago del arrendamiento y la otra que es el pago acumulativo de la cuota inicial.
  3. Leasing Inmobiliario: Estas van más a las entidades financieras (bancos) supervisadas por la SBS. Facilita a las personas que no cuenten con historial crediticio.

Elementos:

  • Sujetos: Arrendador (Persona jurídica. La empresa inmobiliaria o la entidad financiera) y el arrendatario quien es la persona natural
  • Objeto: Se da en bienes inmuebles (Según la ley en viviendas)
  • Formalidad: Escrita. Esta debe ser llenada según los formularios que mencionaremos a continuación: 
         -   FUA (Formulario Único de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda), esta debe ser               inscrita en la RAV (Registro Administrativo de Alquiler de Vivienda). Está a cargo del fondo              Mivivienda.
         -   FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con opción de compra, destinado a vivienda) y               ser registrado en Registros Públicos.
         -   FUAL (Formulario Único de Arrendamiento Financiero (Leasing) de inmueble destinado a                 vivienda. Se da en Registros Públicos - Sunarp.
  • Plazos: El Plazo del arrendamiento es pactado en las tres modalidades.
  • Pago: En la primera modalidad, se debe de acordar entre las partes y está a cargo del fondo mi vivienda. En la segunda, los pagos son convenidos en un cronograma de pagos y a su vez se incluye el precio de la opción de compras de un inmueble, esta última tiene un plazo determinado. También se va a dar como un incentivo a quienes cumplan los requisitos del crédito Mivivienda o el programa techo propio a un bono del buen pagador o al bono familiar habitacional y esta consiste en descuentos de 12,500 pen hasta los 17,000 soles dependiendo del valor del inmueble. En la última y tercera modalidad la entidad financiera financia al arrendatario en el uso de un inmueble con el fin de tenerlo como vivienda.

Anexos que no dejan de ser importantes:

  • En el Aspecto Tributatrio: Para esta ley hay un régimen tributario especial, en donde las tres modalidades gozarán de un plazo de tres años de exoneración del Impuesto General a las Ventas por el servicio de arrendamiento. Asimismo, las empresas financieras no tendrán que registrar estas propiedades como activos fijos ante la SUNAT.
  • En materia de Desalojo: Esta se da en un proceso único de ejecución de desalojo y de da cuando:
  1. El inquilino deje de abonar la renta o la cuota convenida por dos meses consecutivos.
  2. Cuando no acote con abonar los complementos por seis meses.
  3. Cuando se de un fin distinto de vivienda.
  • Se interpondrá ante el juez de paz letrado o de juzgado especial. El plazo para apelar son de cinco (5) días hábiles para allanarse o contradecir que no se ha cumplido con los requisitos para el desalojo.
  • El juez tiene como máximo tres (3) días hábiles para desalojar y la policía a su vez tendrá tres (3) días hábiles para ejecutar la resolución que de el juez.

Pros y Contras de la Ley:

Pro

  • Se va a dar una mayor facilidad al inquilino. Sobretodo al buen pagador de familias de escasos recursos.
  • En el Perú se da entre el 50.6% y el 53% según el Banco Interamericano de Desarrollo. En otras palabras, se está incrementando hasta la actualidad la clase media y esto conllevaría a un crecimiento en la economía peruana. De esta forma, esta ley estaría dando la oportunidad a este sector de adquirir una vivienda.
  • Hay mayor facilidad para acceder a los fondos del programa Mivivienda.
  • Hay descuentos para quien cumpla puntualmente.

Contra

  • Puede haber depresión económica si es que los nuevos inquilinos que se adhieren a esta nueva ley no evalúan los precios correspondiente a estos tipos de Contrato. Por lo tanto, hay que tener inteligencia financiera cuando se quiere adquirir este tipo de contratos, ya que hay que medir su situación económica actual antes de arrendar o pedir un préstamo. 
  • Esta ley da mayor facilidad a las empresas pero a su vez da menor garantías al futuro arrendatario ya que si entramos a materia de desalojo esta conlleva llevar a un número significativo de familias al desahucio  por no haber podido pagar sus cuotas o no haberlas regularizado.
En conclusión, este tipo de leyes me parecen un medio adecuado para fomentar el boom inmobiliario que estamos llevando en nuestro país. Ergo, considero importante que las personas que vayan a adquirir este tipo de facultades debe de ponderar primero su situación financiera antes de adquirir estos contrato. Asimismo, agradecerles a nuestros lectores por su atención.

Bibliografía:
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