Análisis de la Ley del Leasing Inmobiliario

(D. L. 1177)

El decreto legislativo de promoción al arrendamiento de viviendas o la bien llamada ley del leasing inmobiliario ha dado recientemente mucho de que hablar tanto en el sector inmobiliario como en el sector económico, ya que lo que se pretende con esta ley es de dar facilidad al arrendatario a acceder a un bien inmueble sin tener que pagar la cuota inicial. De esta forma, el leasing financiero o arrendamiento financiero es un mecanismo de venta de mediano y largo plazo para la adquisición de bienes inmuebles nuevos, a través de un contrato de arriendo. Asimismo, de resaltar que el leasing ya se ha dado en el Perú mayormente en entidades financieras, de este modo, lo que se quiere con esta ley es de promocionar este tipo de contratos para un incremento del sector inmobiliario. 

El objetivo de este artículo es de dar mayor información a los lectores para la adquisición de estos tipos de contratos.

Existen tres modalidades dentro de la ley:

1. Alquiler Tradicional: No hay interés de comprar sino que formalmente el inquilino pueda arrendar un inmueble. En este tipo de contrato no hay sujeción al pago de IGV por tres años.
2. Alquiler-Venta: En estos contratos las constructoras y los compradores pactan el precio. Establecen la cuota y la dividen en dos: Una que es el pago del arrendamiento y la otra que es el pago acumulativo de la cuota inicial.
3. Leasing Inmobiliario: Estas van más a las entidades financieras (bancos) supervisadas por la SBS. Facilita a las personas que no cuenten con historial crediticio.

Elementos:

• Sujetos: Arrendador (Persona jurídica. La empresa inmobiliaria o la entidad financiera) y el arrendatario quien es la persona natural
• Objeto: Se da en bienes inmuebles (Según la ley en viviendas)
• Formalidad: Escrita. Esta debe ser llenada según los formularios que mencionaremos a continuación: 

         -   FUA (Formulario Único de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda), esta debe ser               inscrita en la RAV (Registro Administrativo de Alquiler de Vivienda). Está a cargo del fondo              Mivivienda.

         -   FUAO (Formulario Único de Arrendamiento con opción de compra, destinado a vivienda) y               ser registrado en Registros Públicos.

         -   FUAL (Formulario Único de Arrendamiento Financiero (Leasing) de inmueble destinado a                 vivienda. Se da en Registros Públicos - Sunarp.

• Plazos: El Plazo del arrendamiento es pactado en las tres modalidades.
• Pago: En la primera modalidad, se debe de acordar entre las partes y está a cargo del fondo mi vivienda. En la segunda, los pagos son convenidos en un cronograma de pagos y a su vez se incluye el precio de la opción de compras de un inmueble, esta última tiene un plazo determinado. También se va a dar como un incentivo a quienes cumplan los requisitos del crédito Mivivienda o el programa techo propio a un bono del buen pagador o al bono familiar habitacional y esta consiste en descuentos de 12,500 pen hasta los 17,000 soles dependiendo del valor del inmueble. En la última y tercera modalidad la entidad financiera financia al arrendatario en el uso de un inmueble con el fin de tenerlo como vivienda.

Anexos que no dejan de ser importantes:

• En el Aspecto Tributatrio: Para esta ley hay un régimen tributario especial, en donde las tres modalidades gozarán de un plazo de tres años de exoneración del Impuesto General a las Ventas por el servicio de arrendamiento. Asimismo, las empresas financieras no tendrán que registrar estas propiedades como activos fijos ante la SUNAT.
• En materia de Desalojo: Esta se da en un proceso único de ejecución de desalojo y de da cuando:

1. El inquilino deje de abonar la renta o la cuota convenida por dos meses consecutivos.
2. Cuando no acote con abonar los complementos por seis meses.
3. Cuando se de un fin distinto de vivienda.

• Se interpondrá ante el juez de paz letrado o de juzgado especial. El plazo para apelar son de cinco (5) días hábiles para allanarse o contradecir que no se ha cumplido con los requisitos para el desalojo.
• El juez tiene como máximo tres (3) días hábiles para desalojar y la policía a su vez tendrá tres (3) días hábiles para ejecutar la resolución que de el juez.

Pros y Contras de la Ley:

Pro

• Se va a dar una mayor facilidad al inquilino. Sobretodo al buen pagador de familias de escasos recursos.
• En el Perú se da entre el 50.6% y el 53% según el Banco Interamericano de Desarrollo. En otras palabras, se está incrementando hasta la actualidad la clase media y esto conllevaría a un crecimiento en la economía peruana. De esta forma, esta ley estaría dando la oportunidad a este sector de adquirir una vivienda.
• Hay mayor facilidad para acceder a los fondos del programa Mivivienda.
• Hay descuentos para quien cumpla puntualmente.

Contra

• Puede haber depresión económica si es que los nuevos inquilinos que se adhieren a esta nueva ley no evalúan los precios correspondiente a estos tipos de Contrato. Por lo tanto, hay que tener inteligencia financiera cuando se quiere adquirir este tipo de contratos, ya que hay que medir su situación económica actual antes de arrendar o pedir un préstamo. 
• Esta ley da mayor facilidad a las empresas pero a su vez da menor garantías al futuro arrendatario ya que si entramos a materia de desalojo esta conlleva llevar a un número significativo de familias al desahucio  por no haber podido pagar sus cuotas o no haberlas regularizado.

En conclusión, este tipo de leyes me parecen un medio adecuado para fomentar el boom inmobiliario que estamos llevando en nuestro país. Ergo, considero importante que las personas que vayan a adquirir este tipo de facultades debe de ponderar primero su situación financiera antes de adquirir estos contrato. Asimismo, agradecerles a nuestros lectores por su atención.

Bibliografía:

• Conoce las modalidades de la ley del alquiler-venta de viviendas. (Sábado, 18 de julio del 2015). La prensa. Recuperado de laprensa.peru.com/economia/noticia-ley-leasing-conoce-modalidades-ley-alquiler-venta-viviendas-4798
• ¿Qué establece la nueva ley de leasing inmobiliario y alquiler venta?. (Lunes, 20 de Julio del 2015). RPP Noticias. Recuperado de www.rpp.com.pe/2015-07-20--que-establece-la-nueva-ley-de-leasing-inmobiliario-y-alquiler-venta-noticia_818299.html
• MENDOZA, A. (19 de Julio del 2015). Leasing Inmobiliario: todo lo que debes saber sobre la ley que permitirá comprar casa sin cuota inicial. La República. Recuperado de: larepublica.pe/impresa/economia/16368-todo-lo-que-debe-conocer-de-la-ley-que-permitira-comprar-casa-sin-pagar-cuota-inicial

Feliz Año 2014

Agradecimientos de Cogitavi Iuris:

"Gracias por compartir este año que para comienzos de esta página en este año pude ver mayor audiencia que frecuenta la pagina. Dentro de mis ciclos universitarios cumplí mis metas del año pasado y recientemente comencé este proyecto en el que tengo grandes expectativas. Además, en este año habrá nuevos temas y mejoramiento del blog.

Agradezco también a las personas que ayudaron de manera importante a la página entre ellos mis compañeros de trabajo y familiares".

FELIZ AÑO NUEVO Y BENDICIONES PARA ESTE 2014.

 

¿Al tope de abogados?

Puede que suene controversial; pero según estadísticas nacionales y de nuestro propio colegio encontramos una gran gama de letrados en Perú. De la misma forma quisiera compartirles estas cifras del CAL (Colegio de Abogados de Lima), estos datos representan a los Abogados Colegiados:

Ergo, esta es solo una pequeña muestra de esta realidad; porque si contamos los más de 55,000 abogados sumados los 45,000 habilitados en provincia en 29 colegios, hacen un total de 100,000 aproximadamente. No obstante, esta cifra no pasa del 20% de los registrados, claro contando a los que ya no ejercen la carrera o ya no están en el país y los que figuran fallecidos. En sí, hablamos de 80,000 abogados. Datos recogidos de ciudadanosyconsumidores.pe. Aparte de ello, como dato adicional encontré en Terra que el examen de postulación para vacantes Jueces de Paz Letrados y Fiscales Adjuntos Provinciales a nivel Nacional que dio el CNM (Consejo Nacional de la Magistratura) y resulta que de 4465 postulantes, solo el 18%, es decir 838 postulantes son aptos para las vacantes y los demás deberán de seguir intentado para la próxima postulación.  

Con estos resultados vemos que hay un gran porcentaje de letrados y que mayormente se debería a las facultades de Derecho que hay en las universidades; pero qué se hizo como solución a estas medidas, la respuesta fue sencilla si hablamos de problemas conflictivos y efectivamente, presentaron un proyecto ley que consistía en reglamentar el funcionamiento de las facultades de derecho, con lo cual se frenaría la demanda. En consecuencia a ello, ocurriría lo que el Dr. Raúl Chanamé Orbe menciona en un artículo de El Foro "Esto, lejos de solucionar el problema, lo agrava, pues no se ataca el origen del mal sino su consecuencia laboral". Además no solo afectaría la libertad personal en la enseñanza universitaria, sino también suprimiría la competencia en el sector educativo.

Aunque, podríamos decir que hay muchos abogados en nuestra actualidad y que todo se debe a la responsabilidad de las facultades, en parte es verdad porque hay una crisis en nuestra vocación, en saber diferenciar entre lo justo e injusto; no obstante, la solución no sería disminuyendo las facultades o limitar el derecho; sino sería tener una reforma en el sector educativo; ya que solucionándole ayudaría mucho, no a una disminución, sino a una mejor calidad profesional al Perú y al mundo.

Finalizando, este problema debe ser resuelto no con leyes que limiten a instituciones sino que tenga más rigor en los exámenes que rindan los letrados, una mejor capacitación, que esta sea continua; además de un mejor control en la labor que tengan en caso que hallan cometido actos delictivos. Nuestra carrera tiene un fin social fundamental y es de restablecer la paz social y la lucha por la justicia; para ello se creó y de esta forma nuestros profesionales deben tener conciencia ética y profesional.    

La venganza y la justicia: "¿Sinónimos?"

Hace no mucho veía un artículo periodístico acerca de un homicidio a un estudiante de medicina y es que al resistirse el homicida le disparó tres veces en el tórax dejándole desangrar en la acera y llevándose  todas sus pertenencias. A consecuencia de tal hecho la madre pedía cadena perpetua para el prontuario criminal. No obstante, hubo una frase que me llamaba la atención y era "queremos justicia”; motivo por el cual decidí hacer este artículo para los lectores.

En primer lugar, quiero señalar que esa frase es muy común en nosotros cuando exigimos "lo correcto" cuando hay abuso; sin embargo, dentro de nosotros pedimos "justicia" a través del sistema jurídico; por ejemplo en el caso antes mencionado. En segundo lugar, si hacemos un análisis histórico de culturas como Roma, Grecia, entre otras encontramos que ante una injusticia o un bien jurídico afectado, la persona usaba la autotutela de manera "equitativa", como el clásico ojo por ojo diente por diente (la autotutela aun existe en nuestra legislación; pero no usándola de forma irracional, sino más humana). En tercer lugar, según Javier Villa Stein "el ius puniendi  responde originariamente al modelo del "pacto social" según el cual los ciudadanos entregan al Estado la facultad de predeterminar los injustos en atención a la importancia de los bienes jurídicos, y la facultad de castigar si se dan los supuestos previstos en la ley.

Si bien cierto, que al momento de producirse un delito que afecte a nuestra persona, queremos de una o mil formas que se pague por lo cometido, inclusive queremos ir personalmente a ejecutar nuestra autotutela por ser más "efectiva", no se toma en cuenta que tenemos normas que rigen nuestra sociedad, ellas nos aseguran de manera democrática que dan las penas y medidas de seguridad para la seguridad jurídica estatal. No obstante, quiero recalcar que en la doctrina podemos decir que eso debe de estar asegurado; pero yéndose a la coyuntura actual de la realidad política peruana, no podría decir que está asegurada; debido a una gran tasa de criminalidad que prueban lo contrario.

En conclusión, resalto que la justicia no es un medio "vengativo"; es más tiene como objetivo dar la equidad a nuestro aparato punitivo. También quiero resaltar que a pesar de la doctrina y del sistema legal que se tiene, tenemos que tomar en cuenta la realidad política de cada país; ya que son muy diferentes las costumbres o el estilo de vida de los habitantes.

Introducción

Bienvenidos a mi primer blog (Cogitavi Iuris), en esta web daré mis opiniones acerca de la problemática legal de Perú, también acerca de problemas internacionales.

Los temas que se tocarán serán debatibles, se aprecia la participación de los usuarios. Sus comentarios son fundamentales para adquirir mayor conocimiento.

"No estoy de acuerdo con lo que dices, pero defenderé con mi vida tu derecho a expresarlo."

Voltaire (1694-1778) Filósofo y escritor francés.